Тенденции рынка жилой загородной недвижимости зимы 2013-2014

Давно мониторю рынок жилья вне Минска и захотелось поделиться наблюдениями. Необоснованный рост зарплат населения в 2013 стремительно толкнул вверх цены на жилье в Минске и вслед потянулись загородные дома. При этом, давно висящие на продаже дома в ценовом диапазоне 60-300 тысяч долларов США не проданы. Т.е. получается забавная вилка – ранее продаваемые не продались и висят по своим несколько завышенным ценам (по отношению к стоимости строительства и текущего состояния объектов), новые же поступления на рынке выходят в ценой, превышающую стоимость непроданной недвиги на 60-100%. Т.е. за 100 000 ранее дом не продавался, новый похожий в этом же наседенном пункте выставляют за 160-200 тыс. Прикольно, не правда ли? Интересно, что то же происходит на рынке офисной недвижимости в Минске.

Например на Шпилевского,57 офисы весной-летом 2013 года выставляли на продажу по 950-1050 долларов США/м2. Часть пустовала. Сейчас же за м2 просят уже 1500-1800 USD/м2. При этом значительная часть этих офисов пустует. А заселенная часть сдана по демпинговым ценам. На кого это рассчитано? На лохов, которые бросаются в омут с головой или кто резко начнет свой маленький бизнес с покупки офиса на краю города? Мне этого не понять.

Вернемся к загородным домам. Наблюдаю один дом (скорее коробка без окон и дверей). Расположен около о.Вяча. 1995 года постройки. Красный кирпич, большая площадь. Куплен нынешним владельцем в 2007 году и сразу выставлен на продажу цена со 120 000 в 2007 году дошла до 43 000 в 2014. Это к вопросы об уверениях риэлторов, что цены на недвижимость всегда растут. И дом при это не продан. А рядом в этом же населенном пункте предлагают голые земельные участки по 75 000, хот явидят в объявлении этот дом. Чудеса! Далее, весьма интересный вывод продавца – поменяю крышу и кровлю, оштукатурю стены и продам за 160 000 (при вложениях около 30 000)! Переход из ценовой категории 40-50 000 в 150-200 тыс весьма спорен. Тем более, что в том же населенном пункте продаются практически готовые дома с мебелью по 180-230 тыс USD. Очень интересно будет посмотреть.

Далее, Заславль. Очень интересный городок. Местами появляются приличные улицы с намеками на инфраструктуру, близость к Минску постоянно подогревает интерес.

Дома в заславле и округе значительно разнятся по ценам и состоянию. И очень люблю наших риэторов. Как они красиво научились писать без оглядки на реальность.

Например – дом в Заславле, район кладочек. На всех фото завален горизонт. Толи дом пьяный, то ли фотограф. Цена стартовала со 133 000. За два месяца дошла до  115 000 с торгом.

Вот что гласит описание:

Продается дом в г. Заславль в центре коттеджной застройки «Кладочки».

Все условия для круглогодичного проживания!

Дом жилой 2000 года постройки; блок, обложенный кирпичом. 2 полноценных этажа + цокольный с гаражом. Стеклопакеты ПВХ.

Удачная планировка дома: кухня 17 кв.м., гостиная с камином – 44 кв.м., 3 спальни, по санузлу на каждом этаже.

Проведены все коммуникации: электричество, вода и газ – центральные, канализация – местная.

Ну просто мечта, не смотря на странно замурованные проемы. Едем смотреть. Крыльцо на входе очень крутое, надо переделывать, а спереди бетонный парапет и значительный перепад высот, надо думать… Входим внутрь. О чудо – все двери вырваны с мясом, вместо розеток торчат тонюсенькие провода, батареи обрезаны по живому, по трубам. А они очень близко к стене. Надо будет все отопление переделывать. Смотрим заявленную гостиную с камином в 44 м2. Камин есть. А вот гостиная размером 9,24 х 4,94м всего с одним маленьким окном в торце узкой стены. При этом возле него стоит лестница. Амосфера склепа. К дому сзади достраивали веранду, потом превратили в кухню с с/у. Полов нет, стена пристройки не связана конструктивно со стеной основного строения – отходит. Справа на фото видно дерево. Оно, видимо, корнями подошло к фундаменту – видны трещины. Сзади дома видна просадка фундамента под плитами перекрытия. Кровельное покрытие – жесть. Но не утеплена кровля – видна обрешетка. И местами мокрая- протекает кровля. Толщина стен показалась недостаточной. Все зашито гипсокартоном. Местами, возле обрезанных батарей между общивком и кирпичом можн онащупать деревянный каркас с заполнение ветошью. ИЗ плюсов – есть пару отделанных комнат, но т.к. дом как минимум сезон стоит неотапливаемый, то состояние приходит в упадок. Планировка, которую риэлторы описывают как удачную, на месте (впрочем, и по чертежам) просит перепланировки.

Не верьте риэлторам. И их описаниям. Только самостоятельный осмотр. Не глядя на все косяки по дому, он недавно подорожал до 120 000 и уже без торга. Приятных торгов!

Можно еще детально рассматривать варианты. Но вывод ясен. Предложений коробок по 30-45 000 в 20 км от Минска уже нет. Дому почти жилые с уставшим ремонтом стратуют от 150к. Реальные варианты от 300к. Цены выросли почти в 2 раза с уровней весны-лета 2013 года.

Быстренько сравнивавая с доходностью по депозитам в 30-36% годовых чистыми в пересчете на валюту показывает абсолютную бессмысленность приобретения домов вроде этого. 150 000 (это  - минимум нужно для приведения его в полужилое состояние) дает нам до 4500 долларов мес на депозите. За 1500-2000 можно снять гораздо лучший дом в аренду. И деньги целы и еще остается. Вы скажете, что такие депозиты не навсегда и я соглашусь. Но за три года депозиты принесли более 200% прибыли, а вот дом с протекающей кровлей и трещинами лучше не стал и не станет. И на этих моментах я понимаю европейские тенденции к аренде. Нет смысла покупать дорогую недвижимость и ее содержать, гораздо проще ее арендовать и быть свободным в месте жительства и распоряжении своими средствами. Приходит и к нам капиталистическое понимание управление капиталом и сравнения доходности по различным инструментам.

Сейчас, по таким ценам, в РБ не имеет смысла приобретать жилую недвижимость. Оборачивайте Ваш капитал и ни в чем себе не отказывайте.